房貸要「身家清白」　四大禁忌一個都不要出現...。海外不動產注意3個投資策略－twj8的部落格

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房貸要「身家清白」　四大禁忌一個都不要出現...

好房News編輯中心／整理報導

「成交！恭喜陳先生」「恭喜！希望還能為你服務」不論是買新屋還是透過房仲仲介，除非手頭上的錢足夠一次付清，不然總是得要面對銀行那關，但是政府近期不斷祭出打房措施，讓銀行房貸也趨向保守，這時候得讓銀行感受到你的「身家清白」，就成了買房的優先條件，銀行業者表示，有4大禁忌最好一個都不要出現，不然很容易吃了銀行的「閉門羹」。

禁忌一：「擁卡太多」銀行業者指出，民眾的觀念認為只要信用卡有消費與償還紀錄，就能代表信用狀況良好，還可為申請房貸時加分，其實一旦用卡持卡張數過多，一旦又忘記在期限內繳卡費，有動用循環餘額、預借現金紀錄，這樣對於要向銀行申請房貸，談判上處於劣勢的機率就很大。

禁忌二：「調查頻繁」依規定發卡銀行每半年要查調一次持卡人信用狀況，所以有三張信用卡的民眾，等於每年會被銀行查調6次信用狀況，那房貸銀行當然也會去聯徵中心查詢你的信用資料，如果兩個人條件差不多，但其中一人調閱聯徵紀錄太多，銀行業者指出，其實在房貸評估表上，可能會受到影響。

禁忌三：「前債未清」而這點更是忌諱，像是學貸、車貸、信貸等等，別說是出現還款異常的情況，你就已經欠錢了當然認定上，銀行也會扣除一些打些折扣，輕著利率和放款成數再多了些限制，要是欠的多又常常缺繳等等，嚴重情況還可能被銀行列成「拒絕往來戶」。

禁忌四：「選擇太小」成的房貸應該不難，那大小兩間的自備款其實差距並不大，這時候一個是銀行不貸一個是壓力較為沈重，專家就提醒付得起的房貸，比上買得起的總價，是得好好評估。其實想要選擇向銀行借錢，除了考量目前的低利時代外，還是要想到自己是否有長期的還款能力，因為天有不測風雲，目前的能力不代表未來的體力。

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海外不動產注意3個投資策略

聯合報/台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太煊

我國民眾前往海外置產潮有兩波，第一波是1995年∼1996年時，中共針對前總統李登輝訪美，以及台灣第一次民選總統，發動二次試射飛彈，產生最大一波恐慌移民潮，當年甚至還有旅遊團滯留海外。

第二波在2009年∼2014年，遺贈稅調降至10％，台商、海外華僑返台置產，房價不斷創新高。隨後政府祭出選擇性信用管制、奢侈稅、實價登錄、豪宅稅、囤房稅，甚至擬修法通過房地合一稅，產生新一波海外不動產投資熱潮。

第二波海外置產與第一波不同之處在於：投資成分多過自住。建商、投資客在長達11年的多頭嚐到甜頭，不動產也被視為最安全的投資理財工具。雖然國內不動產投資環境變差，但游資充沛，投資者眼光轉向投報率更高、更有增值潛力的他國不動產。

從大環境來看，海外不動產透過網路即可查詢到房價、房產新聞，而投資海外不動產的買家也多具有房價、稅制等查詢能力。且國內業者大力介紹、前進海外設點，讓投資者接觸海外不動產的通路大幅增加。

我認為，投資海外不動產的策略有三，一是注重投報率（Return On Investment），海外不動產投報率較國內高，舉例來說，台北市大安區住宅投報率約1.5％∼2％，中南部市中心投報率約3％∼4％，但海外不動產投報率高達7％∼10％以上。

第二是注重資產增值（capital gain），通常注重資產增值的投資者，較具冒險性格。增值性高的海外不動產一般都在國際大城市市中心精華地段，例如日本東京、馬來西亞吉隆坡金三角、美國加州爾灣、澳洲雪梨墨爾本等。另外，資本利得稅較高的國家，國人投資意願較低；反之免利得稅或利得稅較低的國家，就相當受到青睞。

第三則需注意能否槓桿操作，因海外不動產房貸成數、利率及還款年限，都是影響投資人的關鍵指標，而貸款成數高的國家，槓桿操作空間大，愈容易得到投資人的青睞。以日本東京為例，國人可向日本台資銀行貸款，最高可到七成，房貸利率2.5％∼3％，貸款年限15年；反觀無法貸款的國家，通常都是低總價的產品，進入門檻相對低，投資人才有意願進場。

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