東京未來「黃金7年」 2020年前房租與增值兩頭賺。原民租屋補貼提高至4千5－twj8的部落格

東京未來「黃金7年」 2020年前房租與增值兩頭賺

贏家時代5月號/錢進黃金屋

根據台灣房屋「海外投資趨勢」問卷調查顯示，有高達35.4%的民眾會優先選擇在日本購置房產，其次是美國及馬來西亞，占比各為30.97%及19.03%，可以看出日本仍是2014年全球最亮眼的不動產投資市場之一。

海外房市投資日本是首選

日本在「安倍經濟學」的加持下，失落20年的房市開始重啟漲勢，特別是東京成功又拿下2020年夏季奧運舉辦權，專家認為，從現在起到東京正式舉辦奧運的7年，堪稱東京房地產的「黃金7年」，不僅能讓房東賺房租，房屋本身還有房價上漲
的資本利得空間！

回顧以往獲得奧運主辦權的國家，都是投入全數心力大興土木，東京未來將投入1300億日元來興建運動場及周邊建築，帶動東京的基礎建設及投資。根據估計，東京預設奧運所帶來的經濟效應，以服務業、營建業、不動產業受惠最大，加上都心的都市更新題材，大幅提高東京房市未來看漲的機率。

台灣房屋全球財富中心執行長黃逸群分析，觀察日本六大都會區住宅土地價格已開始蠢蠢欲動，進而帶動新建公寓大樓價格同步上漲，租金行情亦止跌回升，加上日圓貶值的影響，因此日本不動產市場早已受到矚目。

依據日本不動產研究所每半年所作的統計資料顯示，日本六大都會區住宅土地價格自2013年第一季起已呈現止跌回升的狀況，其中高價地段土地更自2012年第三季起即呈現上漲的趨勢，目前價位區間更已超過2000年初價位達12%，隨著土地價格上漲，東京都首都圈新建公寓大樓的售價亦緩步上揚，2013年12月份的平均單價更較前一年度上漲近18%，後續受到消費稅調升與奧運新建工程陸續產生的排擠效應影響，預期東京都地區的不動產價格仍具備持續上升的潛力。

調升消費稅墊高投資成本

不過，日本今年4月消費稅從5%調升至8%，令不少投資人憂心此利空，淡江大學財務金融系教授聶建中認為，調升消費稅至多只有墊高投資成本這項「缺點」，並不會削減投資人買房意願，更何況，東京還有申奧成功這項利多能帶領房價走升。

他進一步指出，投資日本房地產最大的優勢，在於能獲得穩健的租金報酬，以及長期房價上漲的資本利得，如何挑到能賺錢的好物件，是相當重要的一個環節。由於日本房地產會有折舊的問題，特別是新屋在前5年的折舊速度最快，所以最好選擇1981年至1990年之間的物件，因為1981年之後的日本建物，需符合地震法規，而且這個期間的中古屋折舊率換算下來，是報酬率最甜美的屋齡，如果投資在東京之外的地區，淨投報率甚至有機會高達10%！

「入門款」沿山手線周邊挑選

台灣房地產10年漲飆漲了250%，但租金報酬卻僅有1.5%-2.7%，在全球排名吊車尾，反觀日本房地產不景氣長達20年，加上日本租賃市場比台灣來得大，大幅提高日本租屋的投報率，以中古住宅來看，目前投報率平均約6%-8%，再搭配日本房地產穩定上漲的資本利得，像是去年第一季的東京房價，單季就上漲4%。

最重要的是，日房價全部以實坪計算，只算物件的屋內空間，大廳、公共空間、陽台等全部「免費贈送」，不像台灣需扣除2-3成的公設比。

那究竟如何挑選日本最好的投資區域？不論是高價預售屋、新成屋或是小套房，專家一致認為東京是最佳首選，而「地點、地點、地點」則是投資日本房市的鐵則；如果對東京不是很熟悉的投資人，「入門款」物件不妨沿著山手線周邊的大站挑。

預售與新成屋「都心5區」為先

針對預售屋與新成屋的投資地段，專家強調，在東京都的23區之中，又以「都心5區」的新宿、中央區、千代田、港區與澀谷為優選，拿台北來比喻，這5區等同於台北市中心的地段，具備「上漲空間大、下跌相對有限」的保值特性。

以新宿來說，此區集合都廳、觀光、飯店住宿的超級精華地段；往南邊的一點的澀谷，除了有交通方便的優點，2012年新開幕的澀谷Hikarie百貨也是匯聚人潮、住屋需求的利器。

選定地點後，挑選物件也有撇步，首先必需離地鐵站近，整個東京都覆蓋綿密的地鐵網絡，物件的交通便利性絕對是必要的考量，也攸關日後容不容易出租；第二，如果是購買中古屋，屋齡不能太舊，最好挑選25年以下的房子，因為屋齡太高，日後要投入的修繕保養費相對偏高，而且去申請台資銀行的貸款也相對不易，更重要的是，屋齡太高的房子，未來想脫手時的難度會增加。

專家建議，如果買方口袋夠深，不妨挑選好地段、兩房、價位在7000萬日幣左右的新物件，目前這些物件的表投報率約4%，雖然比中古屋低，但是屋主能直接從租金價位過濾房客，通常會承租這種價位的人，都是以外商外派、公司高層主管居多，房東不怕房客賴繳房租。

投資小套房不宜小於20平方米

如果是鎖定東京小套房投資，業者建議，20平方米（約台灣的6坪）左右的小套房（one room）最受單身上班族歡迎，或許以台灣人的眼光來看，20平方米宛如「鴿子籠」般擁擠，但對日本上班族來說反而是最適合的大小，而且這類坪數小套房的月租金約6到8萬日幣，是日本上班族可以負擔的租金價位。

綜觀日本租賃市場的房客，特別是東京，通常以單身上班族居多，從他們的薪水推算，日本剛畢業的社會新鮮人平均月薪大約在18到20萬日幣之間，他們習慣撥出1/3作為租金，因此東京租屋市場中，租金6萬日幣的小套房是最熱門、容易出租的物件。

況且，日本房屋是以實坪計算，拿台日同樣坪數的小套房相比，日本的室內空間絕對比台灣來得大。不過，李奇嶽提醒，即使日本人習慣住在小空間，套房的室內空間不建議小於20平方米。

業者強調，投資東京小套房，不論小套房的地點、座向、屋型，都要以日本人的眼光挑物件，舉例來說，日本人挑選居住環境，絕對不會把商業區作為首選，而是考慮當地的生活機能、通勤動線、周遭環境、綠地空間比例是否宜人，商業發達的地區反而非最佳住處，好比台灣的台北車站周邊車水馬龍，卻不是台灣人認為最適合的居住環境。

對日本人而言，距離東京都心只要搭數站地鐵的二子玉川、三軒茶屋、吉祥寺等距離市中心交通方便、居住環境悠閒寧靜的市郊，才是東京人心目中的理想住處。

另外，「建材」也是挑選物件的考量之一，專家分析，日本建材可分成四大類：木造、鐵骨、SRC、RC，最好避開維護不易的木造物件。至於套房的型式，以one room為考量，由於日本人偏好BT分離（浴室、廁所乾濕分離）的小套房，挑選物件時也應把這項條件列入考量。

5年內脫手需課徵30%重稅

選定物件之後的下一個階段，投資人應該審慎考慮貸款、付款的相關細節，從政策面來看日幣走勢，未來長期看貶的機率大，因此建議買家可以善用貸款避掉匯差損失，但因為現在去東京投資房地產的台灣人越來越多，在日本的5家台資銀行願意放款的門檻也越拉越高，若要符合貸款門檻，挑選的物件必需符合三大要素：物件總價需在3000萬日幣以上、屋齡必需在25年以下，物件地點必需近地鐵站。

如果買家看上的是預售屋，在日幣趨貶之下更有利，因為購買日本預售屋，簽約只需預繳一成的資金，其它9成尾款只要在交屋時繳清即可，中間完全不用支付工程款。以現在貸款的狀況來看，新屋約可貸到6-7成，中古屋約5-6成。

投資東京房地產，稅務問題也是買家要搞懂的重點，專家指出，投資東京房地產不建議短進短出，因為日本有房屋折舊與炒短打房措施，如果買進後5年內脫手，資本利得部份必需課徵高達30%的重稅，但5年之後再賣，稅率將大幅降至15%。

另外，在東京買房也和台灣一樣，交屋後必需支付一次性的費用，如同台灣的印花稅、代書等，在日本需繳交登錄免許稅、印紙稅、建物消費稅、不動產仲介手續費、司法書士手續費、不動產取得稅；至於固定資產稅與都市計畫稅、出租的所得稅、管理費，則是每年房東必需支出的稅務費用。

另外，聶建中提醒，每一棟日本房屋，屋主都必需按月繳交修繕積立金與管理費，這些費用會用作房屋的保養整修、清潔維護，通常屋齡越高的房子，所繳交的費用越高，因此投資中古屋除了看房價，也要留意修繕積立金、管理費的高低，有時整體算下來，低房價、高保養費用的物件投報率，反而低於較高房價，但相對保養費比較便宜的物件。

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原民租屋補貼提高至4千5

記者邱瓊玉/新聞引用聯合報

為減輕北市原住民的租屋經濟壓力，北市府原住民委員會今年擬增加「原住民租屋補貼」額度，只要是低收入戶，或是單親扶養未成年子女的原住民，其每月租金補貼將從4000元提高至4500元。新補助計畫即日起上路，預計約有上百名原住民受惠。

原民會指出，只要設籍並實際居住北市滿4個月以上的原住民，或單親獨立撫養未成年原住民子女者，都可提申請。

申請資格則需家庭年度總收入低於170萬元，且每人每月平均分配所得不超過5萬1779元，於北市、新北市、基隆市無自有住宅或借住公有住宅、宿舍及平價住宅者。

依原民會統計，101年申請戶數約457戶，102年則有570戶，其中約有25%是低收入戶，7%為單親家庭。

原民會主委楊馨怡表示，申請租金補貼的原住民，經濟收入大多弱勢，年度所得甚至不到117萬元，因此提高補助。民眾若疑問，可上原民會網站查詢。

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