台北商辦買氣跌38％。利多報到緩步上攻－twj8的部落格

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台北商辦買氣跌38％

記者張菱育╱新聞引用蘋果日報

台灣不僅住宅投資報酬率為全球最低，連商用不動產也面臨同樣窘境，連3年未漲的商辦租金，讓台灣商辦租金報酬率僅2.3％也是全球最低，因此澆熄投資人意願。《蘋果》統計內政部實價登錄資料發現，北中南今年第1季的辦公商業大樓交易量，較去年同期大幅下滑38.7∼74.1％。

第1季商辦交易量銳減，以台中市減幅最大，從去年第1季的158件，減少至今年第1季41件，減幅達74.1％，台北市較去年同期減幅達38.7％，高雄市則減51.2％。此外，據世邦魏理仕統計內部商辦交易金額變化，繼2012年第1季59億元，未達百億元標準後，今年第1季交易金額僅86億元，創近7季新低紀錄。

轉往澳洲日本投資

世邦魏理仕亞太區研究部主管金緯表示，主要是因台灣的商辦租金成長率近3年幾乎是0％，而租金報酬率僅約2.3％為全球最低，且為台灣近10年新低紀錄，因此投資人轉往報酬率有6.5％的澳洲布里斯本、6.1％雪梨、以及3％的日本等城市，尋找A級商辦物件。

金緯預估，今年商辦空置率約10.4％，但因為將有新供給釋出如「長虹新時代廣場」、「台北時代廣場」，2016年空置率將達16％，因此目前國內買氣更是低迷。

第一太平戴維斯研究部資深經理丁玟甄說，今年國內商用不動產買氣明顯較差，也因商辦價格達新高，租金報酬率相對低、以及央行限制貸款成數，過去還可貸到7成5，但現在僅能貸6∼7成，讓商辦投資人轉趨觀望。

丁玟甄指出，目前國內較受歡迎的商用不動產物件，是可做補習班、辦公、旅館等的可彈性使用物件，如台北車站附近有將辦公室或透天改建成青年旅館的待售物件，像漢口街4、5樓的大樓每坪開價75萬元，就有不少商旅業者詢問。

北車大樓7.8億成交

今年大型商辦交易僅有4月成交的台北車站K Mall大樓8樓，以7.89億元成交，單坪成交價高達83萬元，創西區商辦交易新高。另據實價登錄統計，北市中山、內湖區為商辦交易熱絡區域，今年成交價每坪約48.1∼58萬元；台中則為西屯、北區，成交價每坪10.7∼13.8萬元；高雄苓雅、新興區每坪為10.4∼16.1萬元。

台灣房屋智庫研究員洪佩君分析，除了少數企業總部型的商辦大樓會有壽險等企業出手投資，多數仍屬於置產或自用，選擇購買著重在地段外，會考量管理和地區發展性。

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利多報到緩步上攻

記者余文耀/新聞引用經濟日報

大陸官方定向降準擴大對小微企業放款，挹注資金流動性，提振市場信心；加上IPO重啟，允許恢復新股發行，消弭市場不確定性，帶動滬股指數周二上漲22點或1.08%，收在2,052點，創5月中旬以來最大漲幅。

MSCI預定在本周三（11日）凌晨決定是否將大陸A股納入MSCI新興市場指數，如果獲准，將為A股帶來資金動能。
　　
近期大陸經濟表現好壞參見，5月製造業PMI反彈幅度稍優於預期，但服務業PMI受消費動能不足、房市降溫影響下而自4月滑落。
　　

近期數據顯示，美國房市溫和成長，歐洲因面臨通縮壓力，美國聯準會於購債計畫結束後，預估短期內不可能升息，ECB推出負利率政策，使2013下半年資金自新興市場流出的壓力大幅緩減。由於在大陸2014年GDP仍可望維持7.5%的成長，加上股市低檔時利多政策陸續出台下，陸股有望持續緩步上揚。
　　

今年以來上證指數屢次測試2,000點政策底部關卡，但關鍵時刻都出現權重股護盤，使市場信心趨穩；加上證監會表示，下半年新股IPO家數遠低於市場預期，使新股發行壓力減輕，有利陸股反彈向上。（作者是復華大中華中小策略基金經理人）

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