陸資錢進澳洲雪梨房價年漲17%。新興市場將回歸基本面－twj8的部落格

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陸資錢進澳洲雪梨房價年漲17%

記者鄭婷方/新聞引用蘋果日報

位於南半球的澳洲，地廣人稀，擁有不少知名的觀光景點，吸引不少台灣民眾赴澳洲移民或留學，加上近年赴澳洲打工遊學風氣興盛，民眾對澳洲會想要有更進一步的了解，專家表示，澳洲房市，平均年漲幅6~7%，有6~7成的買家是亞洲人，以雪梨與墨爾本為例，近3~4年湧入大量中國資金。

台灣蘇富比國際物業顧問指出，全澳洲的房價，年漲幅約7%，而雪梨去年至今，房價年漲幅更是達17%，外國人在當地購屋，須至當地銀行開戶，並提出財力證明與收入來源，房貸利率約5.5%，貸款則約6~8成不等，透過仲介買賣房屋，賣方須支付房屋總價3%作為服務費；若為房屋出租，仲介會向房東收1個月租金作為服務費。

外國客限買新成屋

必須注意的是，外國人在澳洲僅能購買預售屋，或屋齡12個月以內的新成屋，台灣房屋國際資產中心澳洲總監覃詩媚表示，澳洲沒有代書，房屋買賣要透過律師處理，律師費1000~1800元澳幣（約2.7~4.9萬元台幣）。
外國人在澳洲租屋雖無特殊限制，但澳洲房仲會將所有租客的資料建檔，若有不良紀錄，在各個城市都很難租屋。
有別於台灣民眾深植有土斯有財的觀念，世邦魏理仕台灣區董事總經理林俊銘表示，澳洲租屋市場需求高，有60%以上的居民租屋而居，通常租期以1年為單位，同樣會收2個月押金，是否附家具則不一定，不過澳洲的房東，普遍會透過仲介代為處理租賃相關事宜，房客較少直接接觸到房東。

當地自有住宅率增

由於近年中國買家在世界各地房市掀起投資熱潮，台灣蘇富比國際物業指出，雪梨當地自有住宅率開始提高，原因是擔心中國買家大量湧入資金，造成房價上漲；雪梨居民普遍較偏愛靠東邊的區域，環境較佳，且發展時間也較久。
以雪梨的塔瑪拉瑪區為例，台灣蘇富比國際物業表示，該區聚集不少富人，距離雪梨市中心約7公里，擁有海岸景觀，為該區的預售案「Pertama Tamarama」，戶戶有海景，步行約10分鐘可達海邊，附基本裝修，規劃27.2~76坪的產品，總價175萬元澳幣起（約5000萬元台幣），購屋門檻相對較高。
至於墨爾本，覃詩媚指出，當地香港和新加坡、馬來西亞人口很多，目前台灣民眾在當地置產的比例仍相對少，除非移民或有親朋好友介紹，才會去投資。墨爾本的Crown賭場娛樂城旁，是市中心房價較高的區域，大樓產品多，此外，若是郊區，約距離市中心15公里內，以連棟透天產品為主，15公里以外的郊區，獨棟透天產品多。

豪宅拍賣價格較高

覃詩媚補充，墨爾本的東南區房價最貴，該區名稱為Toorak區，有總價200~300萬元澳幣（約5500~8200萬元台幣）的豪宅，地坪約600平方公尺（約181.5坪）以上，建坪則約400平方公尺（約121坪）。此外，不少豪宅屋主若有意出售，會傾向以拍賣會方式賣房，有機會以較高價錢成交。

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新興市場將回歸基本面

經濟日報/費爾南多．洛薩達

一年前，時任美國聯準會主席柏南克一席「有意縮減購債規模」的談話，讓國際資金動向幾乎在一夕之間徹底反轉，大量且快速流出新興市場，造成新興市場股債匯市都陷入「急凍」狀態。

新興組合基金研究全球公司（EPFR Global）的資料顯示，去年1到5月，柏南克發表縮減購債規模談話之前的五個月，累積流入全球新興債市的資金多達228億美元，其中83億美元流入拉丁美洲；然而，在柏南克發表談話之後，情勢逆轉，去年6月至12月，短短六個月內累積流出新興債市的資金達到390億美元。

一般而言，國際資金大量流出新興債市，或是出現停滯，不外乎是因為當地出現貨幣貶值、該國風險溢價上升、利率走高，以及可能伴隨而來的經濟成長趨緩等負面因素影響所致。然而，反觀去年這波資金出走潮的衝擊，卻是不分主權評等、不分國家、不分資產類別，股債匯市出現全面重挫。

不過，去年下半年以來，新興市場股債匯市出現全面性大跌情勢，今年3月起再度逆轉，新興市場各類資產也重新出現久違的上揚走勢。

投資人或許納悶，一年前，新興市場只是看到了「聯準會有意縮減購債規模」的影子，就「QE縮減恐慌症」上身，賣壓湧現；如今，等到今年初聯準會真正開始執行縮減量化寬鬆政策至今，新興市場資產的價格表現卻驚艷四方，與一年前大不同。

為什麼？首先，聯準會大規模收購資產，減少民間長存續期資產供給，進而引發投資組合重新平衡的效應。隨著長天期債券產供給減少，殖利率（持有較高利率風險債券所需的風險溢價）也就跟著下降。換言之，長天期利率下降的主因，在於風險溢價下降，而非市場預期短期利率將走低。同樣的情況也出現在機構債、房貸抵押證券與新興市場債的表現上。

隨著聯準會漸漸收回非傳統型的貨幣刺激政策 (也就是量化寬鬆政策)，投資組合將再次重新平衡，反向推升長天期利率水準。此外，中期經濟成長前景良好，亦有利拉抬利率。有鑑於此，即便短期利率不動如山，但長天期債券殖利率仍將穩步上揚。

其次，儘管從去年下半年開始，市場已在反應量化寬鬆縮減帶來的影響，但由於全球第1季經濟表現不如預期的種種因素，加上市場預期歐洲央行將採取更寬鬆政策等市場氛圍，都有利支撐新興市場的表現。但，新興市場這波反彈走勢會再走下去嗎？

聯博認為，隨著寒冬對美國經濟的影響逐漸消散，加上第2季經濟數據開始走揚，市場或許將重新聚焦投資組合重新平衡造成的效應。但這不代表新興市場將再次面臨沈重賣壓。一來，聯準會縮減購債規模至今，新興市場已經做出適當反應，技術面整理亦已告一段落。另外，類似去年聯準會的意外談話也將不復存在。

所以，接下來，在挺過市場的考驗後，新興市場將回歸基本面，呈現差異化表現；未來即使長天期利率上升，相信基本面仍可望支撐新興市場的資產表現，但部分基本面欠佳或財政赤字嚴重的市場，則仍可能面臨挑戰。

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